Information Fragen und Antworten

Gerade für Private ist es oft schwierig in katastralen Belangen (Grundstücksgrenze betreffend) und bei Bauvorhaben (Hausbau) die richtige Entscheidung zu treffen.

Bei eingehender Recherche unserer Beiträge wird Ihnen ein vorbereitendes Verständnis für etwaige Fragestellungen geboten und einzelne Fachbegriffe werden näher erklärt. Somit wird zu einem vorteilhaften und konstruktiven Beratungsgespräch bei Ihrem Zivilingenieur beigetragen.
DI Stephan Kollenprat
Kollenprat Stephan
Kollenprat Stephan
Kataster

Die Geschichte des heutigen Katasters beginnt im Jahr 1817, als die Vermessung der österreichisch-ungarischen Monarchie gesetzlich verfügt wurde, um die Vorschreibung der Grundsteuer auf eine gerechte Basis zu stellen.

Der Grundstückskataster stellt neben dem Grundbuch die zweite Säule des österreichischen Systems der Eigentumssicherung an Grund und Boden dar. In die digitale Katastralmappe (DKM), deren Erstellung 1989 begann, sind vorhandene Pläne des Grenzkatasters, des Grundsteuerkatasters und die zuvor gültige Katastralmappe eingearbeitet. Die DKM dient nur der Veranschaulichung der gegenseitigen Lage der Grundstücke, für die im Grundbuch Eigentümer, Rechte und Belastungen geführt werden.

Franziszeischer Kataster
Kollenprat Dietrich
Kollenprat Dietrich
Nur für etwa 14% aller österreichischen Grundstücke, deren Grenzen nach den Formvorschriften des Vermessungsgesetzes 1968 festgelegt, vermessen und in den Grenzkataster einverleibt sind, genießt die koordinative Dokumentation der Grenzen in der Katastralmappe denselben Vertrauensschutz wie das Grundbuch. Bei diesen Grundstücken ist jeglicher Ersitzungsanspruch von Grundstücksteilen für alle Zukunft ausgeschlossen.

In allen übrigen Fällen macht die Katastralmappe keinen Beweis über die tatsächliche Grenzsituation und das Flächenausmaß. Für diese Grundstücke ist grundsätzlich der letzte ruhige Besitzstand (Grenzzeichen, Mauern, bestehende Zäune, Ackerraine, Waldgrenzen etc.) maßgeblich, wie er sich aus geeigneten Urkunden, Luftbildern oder aus der Natursituation ergibt. Nur in Ausnahmefällen wird der Vermessungsbefugte auch die Katastralmappe des Grundsteuerkatasters als Hilfsmittel zur Grenzfindung heranziehen.

Die Aktualität der Katastralmappe hängt grundsätzlich von den betroffenen Grundeigentümern und den zuständigen Baubehörden ab.

Gemäß §44 VermG (Vermessungsgesetz) sind Eigentümer und Behörden verpflichtet, Änderungen an Grundstücksgrenzen & Benützungsarten den Vermessungsämtern bekannt zu geben und entsprechende Planunterlagen (z.B.: Neubau, Zubau) zu übermitteln.

Grundsteuerkataster

Der graphische Grundsteuerkataster wurde in der 1. Hälfte des 19. Jhdts angelegt und zur gerechteren Besteuerung von Grund und Boden herangezogen. Die Grenzpunkte wurden mit Messtischen eingemessen und die Flächen der Grundstücke graphisch erfasst (Planimetrie).
Daher sind die Angaben des graphischen Grundsteuerkatasters über Grenzen und Flächen dem Vertrauensschutz entzogen. Von der ursprünglichen Vermessung abgeleitet, dokumentieren sie ohne Beweiskraft bloß die Form und die gegenseitige Lage der Grundstücke zueinander.

In weiterer Folge wurden Grundstücksvermessungen mit polygonaler, orthogonaler und polarer Messmethode vorgenommen. Bevor die Festpunktverdichtung des BEV half, die Grenzpunktkoordinaten leichter im Landeskoordinatensystem zu bestimmen, wurden die Urkunden meist in lokalen Systemen erstellt.

Grundstücksflächen sind ab dem Zeitpunkt exakt berechenbar, sobald alle Grenzpunkte eines Grundstücks amtliche Koordinaten in einem einheitlichen System aufweisen.

Grenzstreitigkeiten werden von Gericht geklärt (§850 ff ABGB)

Grenzkataster

Der Grenzkataster wurde durch das BGBl Nr. 306/1968 zum verbindlichen Nachweis der Grenzen begründet. Er wurde eingeführt, um im Gegensatz zum Grundsteuerkataster eine rechtsverbindliche Sicherung des Grenzverlaufs zu ermöglichen und um das "Wandern" von Grenzen zu unterbinden.

Sobald ein Grundstück in den Grenzkataster einverleibt wird, sind zuvor alle Grenzpunkte in einem Protokoll anzuerkennen und im Landeskoordinatensystem "Gauß-Krüger" exakt festzulegen. Ab nun sind die Grenzen jederzeit wiederherstellbar. Die Ersitzung von Grundstücksteilen ist dann nicht mehr möglich (§50 VermG).

Grenzen des Grundstückes werden rechtsverbindlich festgelegt
verloren gegangene Grenzzeichen können leicht wiederhergestellt werden (keine Grenzstreitigkeiten)
Vertrauensschutz bei einem Rechtserwerb ist gegeben
Ersitzung von Grundstücksteilen ist unmöglich
Grenzstreitigkeiten sind nicht mehr vor Gericht auszutragen

Info
Jedes Grundstück in Österreich ist entweder noch im Grundsteuerkataster oder aber schon im rechtsverbindlichen Grenzkataster eingetragen.

Durch einen direkten Zugang zur Grundbuchsdatenbank und Grundstücksdatenbank können wir sämtliche relevanten Informationen online für Sie jederzeit abfragen.

Grundbuchsauszug

Grundbuchsauszug - Aufbau

  • Allgemein
Abfragedatum, Katastralgemeinde (Grundbuch), Einlagezahl, Zuständiges Gericht


  • A1-Blatt
Grundstücksnummer
Grenzkatasterindikator
Flächenausmaß
Adresse der Grundstücke
  • A2-Blatt
Grundbuchsänderungen
Öffentlich-Rechtliche Verpflichtungen
Dingliche Berechtigungen
  • B-Blatt
Miteigentumsanteile
Eigentümer einschließlich Geburtsdatum, Adresse samt Rechtstatsachen
  • C-Blatt
Belastungen (Pfandrecht, Dienstbarkeit etc.)
samt rechtserheblicher Tatsachen


Katastralmappenauszug (DKM Auszug)

Beschreibt den grafischen Datenbestand des Katasters im Koordinatensystem der Österreichischen Landesvermessung in digitaler Form in einem exakt definierten Format. Die Daten der DKM sind mit den Datenbanken des Katasters (Grundstücksdatenbank, Koordinatendatenbank) konsistent.

Die DKM entsteht durch Digitalisierung der analogen Katastralmappe und Steigerung der Qualität durch Verwendung von

Koordinatendatenbank (KDB)
Teilungsplänen
Luftbildinformationen wie etwa Orthophotos sowie
weiteren technischen Unterlagen (Lagepläne, Bestandspläne)

Einzelgrundstück

Wenn Sie ein ganzes Grundstück (Einzelgrundstück) kaufen, benötigen Sie für den Kauf und für die Eintragung im Grundbuch keinen Plan. Die Angaben über Katastralgemeinde, Einlagezahl und Grundstücksnummer sind grundsätzlich ausreichend.

Teilgrundstück

Wenn Sie nur einen Teil eines Grundstücks (Teilgrundstück) käuflich erwerben bzw. verkaufen möchten, so benötigen Sie einen Teilungsplan. Diese Teilungsvorhaben sind gesetzlich nur von befugten Personen (§1 Liegenschaftsteilungsgesetz - LTG) durchführbar.

Trotzdem ist es für Sie immer von Vorteil, wenn Sie die Grenzen des Grundstücks vermessen lassen, denn nur dann haben Sie die Sicherheit über

die richtige Lage Ihrer Grenzen
dass Ihre Grundstücksfläche in der Natur auch so groß ist, wie diese laut Grundbuchsauszug (oder Kaufvertrag im Falle eines Erwerbs) dargestellt ist

Insbesondere bei Grundstücken im ländlichen Raum (größere Wahrscheinlichkeit, dass das Grundstück noch nicht komplett vermessen wurde), aber auch bei höherem Bodenwert (Quadratmeterpreis), ist eine Vermessung vor dem Abschluss jedes Vertrages zu empfehlen.

Dietrich Kollenprat
Grundteilung

Wann ist ein Teilungsplan zu erstellen?

eine Liegenschaft ist aufzuschließen, wird baureif gemacht wird oder soll geteilt werden
Grundstücksgrenzen wurden verändert (Errichtung einer Anlage - Straßen, Wege, Bahnen, Gewässer - §15 LTG)
eine Grenze soll begradigt werden

Was ist zu beachten?

Bauland, Freiland:

Teilung nur mit Gemeindebewilligung
Einhaltung von Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan, raumplanungsrechtliche Vorschriften
Zweckgemäße Einhaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe
Einhaltung von bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften
zweckmäßige Nutzung von Grundstücksteile
Einhaltung von Mindestabstände zu bestehenden Gebäuden

Waldwidmung:

Teilung nur mit Forstbehördenbewilligung
Einhaltung der Mindestgrößen von Waldgrundstücken (Bundesländerunterschiede)

Durchführung im Grundbuch

Der Notar Ihres Vertrauens verfasst Ihren Kaufvertrag bis hin zum Grundbuchsantrag. Die dazu benötigten Vermessungsdokumente werden von uns direkt an Ihren Vertragsverfasser (Notar) geliefert.

Teilungsurkunde
Bescheid des Vermessungsamtes
Bescheid der Gemeinde und / oder Bescheid der Bezirkshauptmannschaft

Für geringwertige Trennstücke (maximale 2000€ Grundwert, maximal 5% vom Gesamtgrundkörper) kennt das Liegenschaftsteilungsgesetz (LTG) Sonderbestimmungen zur vereinfachten grundbücherlichen Durchführung nach §13 - LTG. Anstatt der Errichtung eines Vertrages wird beim Vermessungsamt die Eigentumsübertragung protokolliert und der Plan direkt an das Grundbuch weitergeleitet.

Der Bau eines Eigenheims stellt in finanzieller als auch zeitlicher Hinsicht für den Großteil der Bauwerber eine große Herausforderung im Leben dar.

Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass mühsame Verzögerungen durch eine gute, sorgfältige Planung und die Einbindung von Fachleuten vermieden werden können.

aktueller Katasterstand des Grundstücks
Lage-Höhenplan und optimale Bauplatznutzung
Bauabstände zu Nachbargrenzen
Schnurgerüstkontrolle und Bauhöhen
Bestandsplan nach Fertigstellung

Ohne aktuellen Katasterstand geht gar nichts

Grundvoraussetzung für das Vorhaben ist ein bebaubares Grundstück. Daher ist es wichtig, durch eine Voranfrage bei der zuständigen Baubehörde die Möglichkeit der baulichen Nutzung des auserwählten Grundstückes bestätigt zu bekommen. Häufige Ablehnungsgründe sind:

fehlende Widmung
fehlendes Baurecht
Naturschutzfaktoren
nicht gesicherte Erschließung
nicht durchgehend amtliche Grenzpunkte

Was Sie als gut informierter Bauwerber sicher schon wissen: Jede Grundstücksveränderung muss durch die Baubehörde (Gemeinde) genehmigt werden. Zeit sparen, Ärger vermeiden. Die Planvorlage (Einreichplan) bei der Baubehörde mit aktuellen amtlichen Grenzpunkten wird gemäß Kärntner Bauansuchenverordnung vorgeschrieben, um Nachbarschaftsrechte abzusichern und um die notwendigen Mindestabstände zum Nachbarn einzuhalten.

Es empfiehlt sich in diesem Schritt das Grundstück sofern möglich in die Katastralmappe des Grenzkatasters einverleiben zu lassen. Denn bei Grenzkatastergrundstücken ist jeglicher Ersitzungsanspruch von Grundstücksteilen für alle Zukunft ausgeschlossen.

Mit Planunterlagen vom Zivilgeometer überträgt der Bauherr die rechtliche Verantwortung an den Zivilgeometer und vermeidet teure Prozesse. Mit der eigentlichen Hausplanung kann nun begonnen werden.

Lage-Höhenplan und optimale Bauplatznutzung

Als Grundlage für die ersten, auf die Örtlichkeit bezogenen, Planungen benötigt der Entwurfsverfasser eine Bestandsaufnahme des vorhandenen Geländes.

Der entstehende Lage- und Höhenplan (Naturaufnahme) enthält alle planungsrelevanten, topographischen Elemente (Reliefhöhen, Bewuchssituation, Gebäudesituationen samt First und Traufenhöhen, Straßenanbindungen, Ver- und Entsorgungsleitungen,..), sowie den aktuellen Katasterstand.

Das Ergebnis wird in der Regel als 2D oder 3D-Plan ausgearbeitet.
Die Lieferung eines digitalen Geländemodells (DGM) oder auch als GIS Datensatz ist optional.
Bestandsplan

Um optimale Voraussetzungen für einen Bauplatz in einer natürlichen Umgebung zu erkennen und zu nutzen, sollte zuvor auch untersucht werden welche landschaftlichen Gegebenheiten (Abschattungen durch Berge, Häuser, Bäume,..) am entsprechenden Ort vorzufinden sind. Mit Hilfe eines für diese Zwecke entwickelten Astronomieprogrammes wird die Sonnenbahn dabei in ein vor Ort erstelltes Panoramafoto eingearbeitet. Mit dieser erweiterten Planungsgrundlage kann die Lage und Ausrichtung von Gebäuden und Solaranlagen optimiert werden.

Sonnenabschattung

Die Sonnendiagramme und Sonnenkarten erlauben genaue Tages-, Monats- und Jahresanalysen über die Beschattung des Platzes durch das umliegende Gelände und sind somit für Zwecke der Energienutzung, Gebäudeplanung, Raumordnung und vieles andere mehr einsetzbar.

Bauabstände zu Nachbargrenzen - Streitigkeiten vorbeugen

Eine unabdingbare Voraussetzung für die Berechnung des Grenzabstandes ist die genaue Kenntnis des Grenzverlaufs. Die Grenzherstellung durch einen Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen liefert die benötigten Angaben.

Um den Mindestabstand zur Nachbargrenze (Bundeslandspezifisch) beurteilen zu können, muss der Planer auch die Höhenverhältnisse des Bauplatzes in seine Berechnungen einfließen lassen.

Genaue Auskünfte über die zurzeit geltenden Abstandsflächenregelungen erfahren sie unter: www.bauordnung.at

Gesicherte Grundgrenzen

Entspricht der Planungsentwurf des Architekten den Vorstellungen des Bauherrn so übernimmt der Vermessungsingenieur das Projekt in den vorhandenen Lage- und Höhenplan. Dabei werden die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen nachvollzogen und bei eventuellen Verletzungen in Abstimmung mit dem Entwurfsverfasser korrigiert. Der Baustart kann nun erfolgen.

Schnurgerüstkontrolle und Bauhöhen

Um den notwendigen Erdaushub für das Kellergeschoß effizient zu gestalten, rechnet sich die Absteckung der Baugrube in jedem Fall. Im Regelfall wird bereits anlässlich der Bauverhandlung das Auspflocken des Gebäudes von der Baubehörde vorgeschrieben.

Das Auspflocken der Hauptecken sichert die grobe Lage des Gebäudes und somit die Einhaltung der Mindestmenge abzutransportierender oder zu lagernder Erdmassen.

Absteckung

Den Zivilgeometer zum richtigen Zeitpunkt holen.

Spätestens nach Fertigstellung der Bodenplatte des Kellers ist es dringend zu empfehlen und vielerorts auch gesetzlich vorgeschrieben den Zivilgeometer für die Einhaltung der Lage des Neubaus bezüglich der Eigentumsgrenzen und der Einhaltung kommunaler Vorgaben von Bauhöhen auf die Baustelle zu holen. Zu diesem Zeitpunkt ist es noch möglich kleine Korrekturen anzubringen. Falls die Baugrube aber falsch ausgehoben wurde und das aufgehende Mauerwerk bereits steht, kostet die Behebung des Fehlers nicht nur viel Geld sondern ist auch sehr zeitintensiv. Der Verschub des Hauses durch Hydraulikpressen oder der Rückbau sind dann die einzigen Alternativen.

Kollenprat Dietrich
Kollenprat DietrichDKOL

Vermessung durch Zivilgeometer schafft Sicherheit - gleichzeitig hat der Bauherr mit den Absteckprotokollen und Koordinatenverzeichnissen einen sicheren Beweis in der Hand, dass die Punkte korrekt der Baustelle übergeben wurden.

Langwierige Nachbarschaftskonflikte (bei Lagefehlern) und die Verkomplizierung ihrer Entsorgungssituation (z.B.: Pumpanlagen bei Höhenfehlern) gehören somit der Vergangenheit an. Ein kaputtes Dach kann man reparieren, eine defekte Tür austauschen, aber die falsche Lage oder Höhe Ihres Hauses ist, außer durch Rückbau, unumkehrbar!
DI Stephan Kollenprat

Bestandsplan nach Fertigstellung

Geschafft - das Haus ist fertig gebaut - Zwei Dinge sollten Sie dennoch nicht vergessen.

Melden Sie der Baubehörde, dass das eingereichte Bauverfahren abgeschlossen ist
Lassen Sie sich einen Bestandsplan (Baudokumentation) anfertigen

Mit einem Bestandsplan des Zivilgeometers nach Fertigstellung haben Sie eine rechtliche Absicherung, dass tatsächlich das gebaut worden ist, worum Sie im Bauverfahren bei der Gemeinde angesucht haben. Weiters haben Sie sofort aktuelle und exakte Planunterlagen bei etwaigen Um- oder Zubauten ihres Hauses zur Hand und der Architekt kann sofort mit seinen Planungen beginnen.

Grundteilung

Wenn eine Liegenschaft vertikal in zwei oder mehr Teile getrennt werden kann und dabei die verordnungsmäßigen Mindestflächen eingehalten werden, so spricht dies für eine Grundstücksteilung.

Das oder die neuen Grundstücke werden in eigenen Grundbuchskörpern (EZ) eingetragen. Belastungen (Servitute, Hypotheken, ..) können je EZ vorgenommen werden, ohne einen Fremden davon zu berühren.

Parifizierung

Wenn eine Liegenschaft (Grundstück mit Gebäuden) nicht in Einzelteile teilbar ist (z.B.: mehrgeschossiges Wohn- bzw. Geschäftsgebäude), so muss das Gesamtobjekt prozentuell aufgeteilt (parifiziert) werden.

Wohnung, Garage und Geschäftsfläche (TOPs)
Keller, Garten (Zubehör)
Zufahrt, Stiegenhaus, Müllplatz (Allgemeinflächen)

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