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Der Bau eines Eigenheims stellt in finanzieller als auch zeitlicher Hinsicht für den Großteil der Bauwerber eine große Herausforderung im Leben dar.

Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass mühsame Verzögerungen durch eine gute, sorgfältige Planung und die Einbindung von Fachleuten vermieden werden können.

aktueller Katasterstand des Grundstücks
Lage-Höhenplan und optimale Bauplatznutzung
Bauabstände zu Nachbargrenzen
Schnurgerüstkontrolle und Bauhöhen
Bestandsplan nach Fertigstellung

Ohne aktuellen Katasterstand geht gar nichts

Grundvoraussetzung für das Vorhaben ist ein bebaubares Grundstück. Daher ist es wichtig, durch eine Voranfrage bei der zuständigen Baubehörde die Möglichkeit der baulichen Nutzung des auserwählten Grundstückes bestätigt zu bekommen. Häufige Ablehnungsgründe sind:

fehlende Widmung
fehlendes Baurecht
Naturschutzfaktoren
nicht gesicherte Erschließung
nicht durchgehend amtliche Grenzpunkte

Was Sie als gut informierter Bauwerber sicher schon wissen: Jede Grundstücksveränderung muss durch die Baubehörde (Gemeinde) genehmigt werden. Zeit sparen, Ärger vermeiden. Die Planvorlage (Einreichplan) bei der Baubehörde mit aktuellen amtlichen Grenzpunkten wird gemäß Kärntner Bauansuchenverordnung vorgeschrieben, um Nachbarschaftsrechte abzusichern und um die notwendigen Mindestabstände zum Nachbarn einzuhalten.

Es empfiehlt sich in diesem Schritt das Grundstück sofern möglich in die Katastralmappe des Grenzkatasters einverleiben zu lassen. Denn bei Grenzkatastergrundstücken ist jeglicher Ersitzungsanspruch von Grundstücksteilen für alle Zukunft ausgeschlossen.

Mit Planunterlagen vom Zivilgeometer überträgt der Bauherr die rechtliche Verantwortung an den Zivilgeometer und vermeidet teure Prozesse. Mit der eigentlichen Hausplanung kann nun begonnen werden.

Lage-Höhenplan und optimale Bauplatznutzung

Als Grundlage für die ersten, auf die Örtlichkeit bezogenen, Planungen benötigt der Entwurfsverfasser eine Bestandsaufnahme des vorhandenen Geländes.

Der entstehende Lage- und Höhenplan (Naturaufnahme) enthält alle planungsrelevanten, topographischen Elemente (Reliefhöhen, Bewuchssituation, Gebäudesituationen samt First und Traufenhöhen, Straßenanbindungen, Ver- und Entsorgungsleitungen,..), sowie den aktuellen Katasterstand.

Das Ergebnis wird in der Regel als 2D oder 3D-Plan ausgearbeitet.
Die Lieferung eines digitalen Geländemodells (DGM) oder auch als GIS Datensatz ist optional.
Bestandsplan

Um optimale Voraussetzungen für einen Bauplatz in einer natürlichen Umgebung zu erkennen und zu nutzen, sollte zuvor auch untersucht werden welche landschaftlichen Gegebenheiten (Abschattungen durch Berge, Häuser, Bäume,..) am entsprechenden Ort vorzufinden sind. Mit Hilfe eines für diese Zwecke entwickelten Astronomieprogrammes wird die Sonnenbahn dabei in ein vor Ort erstelltes Panoramafoto eingearbeitet. Mit dieser erweiterten Planungsgrundlage kann die Lage und Ausrichtung von Gebäuden und Solaranlagen optimiert werden.

Sonnenabschattung

Die Sonnendiagramme und Sonnenkarten erlauben genaue Tages-, Monats- und Jahresanalysen über die Beschattung des Platzes durch das umliegende Gelände und sind somit für Zwecke der Energienutzung, Gebäudeplanung, Raumordnung und vieles andere mehr einsetzbar.

Bauabstände zu Nachbargrenzen - Streitigkeiten vorbeugen

Eine unabdingbare Voraussetzung für die Berechnung des Grenzabstandes ist die genaue Kenntnis des Grenzverlaufs. Die Grenzherstellung durch einen Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen liefert die benötigten Angaben.

Um den Mindestabstand zur Nachbargrenze (Bundeslandspezifisch) beurteilen zu können, muss der Planer auch die Höhenverhältnisse des Bauplatzes in seine Berechnungen einfließen lassen.

Genaue Auskünfte über die zurzeit geltenden Abstandsflächenregelungen erfahren sie unter: www.bauordnung.at

Gesicherte Grundgrenzen

Entspricht der Planungsentwurf des Architekten den Vorstellungen des Bauherrn so übernimmt der Vermessungsingenieur das Projekt in den vorhandenen Lage- und Höhenplan. Dabei werden die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen nachvollzogen und bei eventuellen Verletzungen in Abstimmung mit dem Entwurfsverfasser korrigiert. Der Baustart kann nun erfolgen.

Schnurgerüstkontrolle und Bauhöhen

Um den notwendigen Erdaushub für das Kellergeschoß effizient zu gestalten, rechnet sich die Absteckung der Baugrube in jedem Fall. Im Regelfall wird bereits anlässlich der Bauverhandlung das Auspflocken des Gebäudes von der Baubehörde vorgeschrieben.

Das Auspflocken der Hauptecken sichert die grobe Lage des Gebäudes und somit die Einhaltung der Mindestmenge abzutransportierender oder zu lagernder Erdmassen.

Absteckung

Den Zivilgeometer zum richtigen Zeitpunkt holen.

Spätestens nach Fertigstellung der Bodenplatte des Kellers ist es dringend zu empfehlen und vielerorts auch gesetzlich vorgeschrieben den Zivilgeometer für die Einhaltung der Lage des Neubaus bezüglich der Eigentumsgrenzen und der Einhaltung kommunaler Vorgaben von Bauhöhen auf die Baustelle zu holen. Zu diesem Zeitpunkt ist es noch möglich kleine Korrekturen anzubringen. Falls die Baugrube aber falsch ausgehoben wurde und das aufgehende Mauerwerk bereits steht, kostet die Behebung des Fehlers nicht nur viel Geld sondern ist auch sehr zeitintensiv. Der Verschub des Hauses durch Hydraulikpressen oder der Rückbau sind dann die einzigen Alternativen.

Kollenprat Dietrich
Kollenprat DietrichDKOL

Vermessung durch Zivilgeometer schafft Sicherheit - gleichzeitig hat der Bauherr mit den Absteckprotokollen und Koordinatenverzeichnissen einen sicheren Beweis in der Hand, dass die Punkte korrekt der Baustelle übergeben wurden.

Langwierige Nachbarschaftskonflikte (bei Lagefehlern) und die Verkomplizierung ihrer Entsorgungssituation (z.B.: Pumpanlagen bei Höhenfehlern) gehören somit der Vergangenheit an. Ein kaputtes Dach kann man reparieren, eine defekte Tür austauschen, aber die falsche Lage oder Höhe Ihres Hauses ist, außer durch Rückbau, unumkehrbar!
DI Stephan Kollenprat


Bestandsplan nach Fertigstellung

Geschafft - das Haus ist fertig gebaut - Zwei Dinge sollten Sie dennoch nicht vergessen.

Melden Sie der Baubehörde, dass das eingereichte Bauverfahren abgeschlossen ist
Lassen Sie sich einen Bestandsplan (Baudokumentation) anfertigen

Mit einem Bestandsplan des Zivilgeometers nach Fertigstellung haben Sie eine rechtliche Absicherung, dass tatsächlich das gebaut worden ist, worum Sie im Bauverfahren bei der Gemeinde angesucht haben. Weiters haben Sie sofort aktuelle und exakte Planunterlagen bei etwaigen Um- oder Zubauten ihres Hauses zur Hand und der Architekt kann sofort mit seinen Planungen beginnen.

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